Litige foncier , La Marina BJ<\/mark><\/strong> – Au B\u00e9nin, certaines parcelles n\u2019ont pas besoin d\u2019\u00eatre b\u00e2ties pour devenir des foyers de tension. Une parcelle situ\u00e9e dans la capitale \u00e9conomique en donne une illustration saisissante. Longtemps rest\u00e9e discr\u00e8te, elle a soudain refait surface lorsque la Banque internationale pour l\u2019industrie et le commerce (BIIC) y a am\u00e9nag\u00e9 un parking. Rien, en apparence, qui puisse provoquer un tumulte. Pourtant, l\u2019installation de l\u2019institution bancaire a suffi \u00e0 raviver un conflit de propri\u00e9t\u00e9 jamais totalement \u00e9teint depuis la fin des ann\u00e9es 1990.<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n Suite \u00e0 une assignation aux fins de consignation de loyers en date du 3 octobre 2025, le Tribunal de commerce de Cotonou a ordonn\u00e9, le mardi 2 d\u00e9cembre 2025, la consignation des loyers vers\u00e9s par la BIIC aupr\u00e8s de la Caisse des D\u00e9p\u00f4ts et Consignations du B\u00e9nin (CDCB). Une d\u00e9cision provisoire qui confirme l\u2019existence d\u2019une contestation s\u00e9rieuse entre NOBILA Assurances, propri\u00e9taire pr\u00e9sum\u00e9 selon son titre foncier, et les h\u00e9ritiers de feu E. Quenum, qui revendiquent le m\u00eame terrain sur la base d\u2019un jugement successoral plus ancien. Au c\u0153ur du dispositif : une banque locataire qui, sans en avoir conscience, a expos\u00e9 un litige dormant depuis plus de vingt ans.<\/p>\n\n\n\n Pour NOBILA Assurances, rien ne laissait pr\u00e9sager la situation actuelle. L\u2019entreprise, anciennement SAAR B\u00e9nin, d\u00e9tient depuis 2015 un titre foncier r\u00e9guli\u00e8rement \u00e9tabli sur la parcelle. L\u2019acquisition a \u00e9t\u00e9 act\u00e9e pour 400 millions de francs CFA, et la documentation cadastrale ne semble souffrir d\u2019aucune ambigu\u00eft\u00e9. Lorsque la soci\u00e9t\u00e9 constate la pr\u00e9sence d\u2019un parking de la BIIC sur le terrain, elle pense d\u2019abord \u00e0 une erreur d\u2019identification. Une v\u00e9rification s\u2019impose : g\u00e9om\u00e8tre-expert, mairie de Cotonou, huissier\u2026 Tous confirment que la parcelle exploit\u00e9e par la banque correspond bien au titre foncier n\u00b0 6555, d\u00e9tenu par NOBILA.<\/p>\n\n\n\n Mais la BIIC, loin d\u2019\u00eatre en occupation irr\u00e9guli\u00e8re, produit un bail professionnel sign\u00e9 en novembre 2022 avec les h\u00e9ritiers Quenum. Un bail parfaitement formalis\u00e9, fixant un loyer mensuel de 700 000 F CFA, vers\u00e9 depuis trois ans sans contestation apparente.<\/p>\n\n\n\n Ce document fait brusquement remonter \u00e0 la surface un pass\u00e9 administratif laiss\u00e9 en suspens : un jugement de 1997 ayant int\u00e9gr\u00e9 une partie du lot 374 dans la succession de feu E. Quenum. Un jugement suffisamment ancien pour n\u2019avoir jamais \u00e9t\u00e9 confront\u00e9 \u00e0 la num\u00e9risation progressive du cadastre.<\/p>\n\n\n\n Selon l\u2019un de nos sp\u00e9cialistes \u00e0 la r\u00e9daction, \u00ab \u00e0 Cotonou comme dans d\u2019autres capitales de la sous-r\u00e9gion, les syst\u00e8mes fonciers h\u00e9rit\u00e9s de l\u2019\u00e9poque coloniale et les pratiques successorales non actualis\u00e9es \u2014 d\u00e9sormais en cours de modernisation au B\u00e9nin \u2014 se heurtent \u00e0 la rationalisation acc\u00e9l\u00e9r\u00e9e des titres fonciers \u00bb. Il rappelle qu\u2019un m\u00eame espace peut se retrouver soumis \u00e0 des lectures divergentes lorsque l\u2019administration locale, les h\u00e9ritiers et les nouveaux acqu\u00e9reurs n\u2019ont pas la m\u00eame vision du p\u00e9rim\u00e8tre foncier.<\/p>\n\n\n\n Il pr\u00e9cise que \u00ab c\u2019est exactement ce qui se produit ici en esp\u00e8ce. NOBILA s\u2019appuie sur un acte notari\u00e9 pr\u00e9cis, g\u00e9or\u00e9f\u00e9renc\u00e9. Les h\u00e9ritiers Quenum invoquent un jugement ancien qui d\u00e9crit globalement un lot, sans en d\u00e9tailler les limites telles qu\u2019elles sont d\u00e9finies aujourd\u2019hui. \u00bb<\/p>\n\n\n\n L\u2019un mise sur la rigueur du cadastre contemporain, l\u2019autre sur l\u2019anciennet\u00e9 d\u2019une d\u00e9cision de justice. R\u00e9sultat, selon notre sp\u00e9cialiste : \u00ab deux l\u00e9gitimit\u00e9s qui s\u2019opposent, et un locataire qui se retrouve malgr\u00e9 lui au c\u0153ur du litige. \u00bb<\/p>\n\n\n\n Le juge des r\u00e9f\u00e9r\u00e9s, Edith K. Orounla Biaou, n\u2019avait pas \u00e0 trancher la propri\u00e9t\u00e9 du terrain. Son r\u00f4le, \u00e0 cette \u00e9tape, consistait \u00e0 prot\u00e9ger les int\u00e9r\u00eats des parties en attendant que le fond du litige soit examin\u00e9.<\/p>\n\n\n\n Selon l’ordonnance du tribunal consult\u00e9 par La Marina BJ on peut lire \u00a0\u00bb Statuant publiquement, contradictoirement en mati\u00e8re de r\u00e9f\u00e9r\u00e9 commercial et en premier ressort ; Au principal, renvoyons les parties \u00e0 se pourvoir ainsi qu\u2019elles aviseront ; Mais d\u00e8s \u00e0 pr\u00e9sent, vu l\u2019urgence et par provision ; – Disons qu’il existe une contestation s\u00e9rieuse relative \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 de la parcelle \u00ab D \u00bb du lot 374 du lotissement de Cotonou (ancienne parcelle \u00ab f \u00bb du lot 146 (RFU), ex lot 374 du m\u00eame lotissement, objet du titre foncier n\u00b0 6555 de Cotonou), entre la soci\u00e9t\u00e9 NOBILA ASSURANCES SA et les h\u00e9ritiers de feu QUENUM E.(Ndlr) repr\u00e9sent\u00e9s par Victorin dS (Ndlr) ; – Ordonnons \u00e0 titre de mesure conservatoire, la consignation, aupr\u00e8s de la Caisse des D\u00e9p\u00f4ts et Consignations du B\u00e9nin, des loyers dus en ex\u00e9cution du bail professionnel en date du 10 novembre 2022 conclu entre les h\u00e9ritiers de feu QUENUM E. (Ndlr) repr\u00e9sent\u00e9s par Victorin dS (Ndlr) et la Banque Internationale pour l’Industrie et le Commerce (BIIC) SA, jusqu’\u00e0 ce qu’il soit d\u00e9finitivement statu\u00e9 sur la propri\u00e9t\u00e9 de ladite parcelle ; \u00a0\u00bb<\/p>\n\n\n\n \u00c0 noter que la demande de NOBILA visant \u00e0 rendre la d\u00e9cision imm\u00e9diatement ex\u00e9cutoire \u00ab sur minute \u00bb est en revanche rejet\u00e9e. Le tribunal estime que le niveau de p\u00e9ril invoqu\u00e9 ne justifie pas une telle acc\u00e9l\u00e9ration. L\u2019ordonnance reste toutefois ex\u00e9cutoire de plein droit \u00e0 titre provisoire, comme toute d\u00e9cision de r\u00e9f\u00e9r\u00e9.<\/p>\n\n\n\n Selon un conseil juridique de B\u00e9nin Immo Connect, \u00ab l\u2019affaire met en relief plusieurs enjeux majeurs \u00bb. Il cite d\u2019abord la persistance des zones grises dans les archives fonci\u00e8res : les documents anciens, souvent impr\u00e9cis, continuent de produire des effets juridiques lorsqu\u2019ils n\u2019ont pas \u00e9t\u00e9 actualis\u00e9s dans le registre moderne.<\/p>\n\n\n\n Il \u00e9voque \u00e9galement \u00ab la responsabilit\u00e9 des locataires face \u00e0 la complexit\u00e9 administrative \u00bb. La BIIC, locataire de bonne foi, illustre la fragilit\u00e9 des entreprises dans un march\u00e9 o\u00f9 le statut de \u201cpropri\u00e9taire\u201d peut \u00eatre contest\u00e9 apr\u00e8s plusieurs ann\u00e9es d\u2019exploitation. Il souligne enfin \u00ab le poids croissant de la valorisation immobili\u00e8re \u00bb. Avec l\u2019urbanisation acc\u00e9l\u00e9r\u00e9e de Cotonou, des conflits historiquement latents deviennent soudain strat\u00e9giques lorsque la valeur fonci\u00e8re augmente.<\/p>\n\n\n\n \u00c0 cela s\u2019ajoute, rappelle-t-il, \u00ab l\u2019importance de la consolidation cadastrale \u00bb. L\u2019\u00c9tat b\u00e9ninois multiplie les initiatives de s\u00e9curisation fonci\u00e8re, mais cette affaire d\u00e9montre que la coexistence des titres anciens et modernes demeure l\u2019un des d\u00e9fis les plus sensibles du secteur.<\/p>\n\n\n\n Ce que la suite du proc\u00e8s dira ? Pour le conseil de B\u00e9nin Immo Connect, l’ordonnance du 2 d\u00e9cembre ne constitue qu\u2019un premier acte. Elle ne dit rien du fond, mais elle pr\u00e9pare une confrontation plus structur\u00e9e entre les deux parties. D’apr\u00e8s lui les h\u00e9ritiers Quenum devront d\u00e9montrer la correspondance r\u00e9elle entre la parcelle d\u00e9crite dans leur jugement de 1997 et celle couverte par le titre foncier de NOBILA. Ce dernier, de son c\u00f4t\u00e9, devra prouver que sa cha\u00eene de propri\u00e9t\u00e9 exclut toute superposition historique avec les droits invoqu\u00e9s par les h\u00e9ritiers Quenum.<\/p>\n\n\n\n Une certitude demeure : la d\u00e9cision finale contribuera \u00e0 clarifier un pan du foncier urbain b\u00e9ninois, o\u00f9 se croisent h\u00e9ritages, titres modernes et enjeux \u00e9conomiques majeurs. En attendant, le parking de la BIIC est devenu l\u2019un des r\u00e9v\u00e9lateurs les plus parlants de la complexit\u00e9 fonci\u00e8re \u00e0 Cotonou.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"Litige foncier , La Marina BJ – Au B\u00e9nin, certaines parcelles n\u2019ont pas besoin d\u2019\u00eatre b\u00e2ties pour devenir…\n","protected":false},"author":4,"featured_media":12735,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"elementor_theme","format":"standard","meta":{"csco_singular_sidebar":"","csco_page_header_type":"standard","csco_appearance_masonry":"","csco_page_load_nextpost":"","csco_post_video_location":[],"csco_post_video_location_hash":"","csco_post_video_url":"","csco_post_video_bg_start_time":0,"csco_post_video_bg_end_time":0,"footnotes":""},"categories":[191],"tags":[1613,1857,548],"class_list":{"0":"post-13015","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-en-savoir-plus-2","8":"tag-biic-benin","9":"tag-nobila-assurances","10":"tag-tribunal-de-commerce-de-cotonou","11":"cs-entry","12":"cs-video-wrap"},"yoast_head":"\n
\n\n\n\nUn terrain discret devenu r\u00e9v\u00e9lateur d\u2019un vieux conflit<\/mark><\/h2>\n\n\n\n
\n\n\n\nUne opposition de titres typique des capitales en mutation<\/mark><\/h2>\n\n\n\n
La justice neutralise les flux financiers<\/mark><\/h2>\n\n\n\n
Un dossier qui questionne la gouvernance fonci\u00e8re au B\u00e9nin<\/mark><\/h2>\n\n\n\n