{"id":14843,"date":"2026-04-27T14:22:00","date_gmt":"2026-04-27T13:22:00","guid":{"rendered":"https:\/\/lamarina.bj\/?p=14843"},"modified":"2026-04-27T07:42:00","modified_gmt":"2026-04-27T06:42:00","slug":"bail-impaye-la-cour-dappel-de-commerce-confirme-lexpulsion-dune-pharmacie-a-cotonou","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/lamarina.bj\/index.php\/2026\/04\/27\/bail-impaye-la-cour-dappel-de-commerce-confirme-lexpulsion-dune-pharmacie-a-cotonou\/","title":{"rendered":"Bail impay\u00e9 : la Cour d’appel de commerce confirme l’expulsion d’une pharmacie \u00e0 Cotonou"},"content":{"rendered":"\n

Litige locatif, La Marina BJ <\/strong><\/mark>– La juridiction commerciale d’appel de Cotonou a r\u00e9cemment rendu, un arr\u00eat confirmant la r\u00e9siliation du bail et l’expulsion de la Pharmacie Mahuena, dont la titulaire a \u00e9t\u00e9 condamn\u00e9e \u00e0 r\u00e9gler 9,5 millions de francs CFA d’arri\u00e9r\u00e9s de loyers aux h\u00e9ritiers de son bailleur d\u00e9c\u00e9d\u00e9. Une d\u00e9cision qui clarifie au passage plusieurs questions de droit OHADA.<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Une pharmacienne de Cotonou a d\u00e9finitivement perdu son bras de fer judiciaire avec les h\u00e9ritiers de son bailleur. Par arr\u00eat n\u00b0018\/26 rendu le 8 avril 2026 et consult\u00e9 par La Marina BJ, la premi\u00e8re chambre de la Cour d’appel de commerce de Cotonou a confirm\u00e9 la r\u00e9siliation du bail liant Gr\u00e2ce V., titulaire de la Pharmacie Mahuena, aux h\u00e9ritiers de feu Germain N., et ordonn\u00e9 son expulsion des locaux occup\u00e9s. La condamnation financi\u00e8re a \u00e9t\u00e9 port\u00e9e \u00e0 9 500 000 FCFA, contre 9 300 000 FCFA prononc\u00e9s en premi\u00e8re instance. En savoir plus sur le film judiciaire.<\/p>\n\n\n\n

Une dette accumul\u00e9e sur une d\u00e9cennie<\/mark><\/h2>\n\n\n\n

Les faits remontent \u00e0 plusieurs ann\u00e9es. Gr\u00e2ce V. occupait, au titre d’un bail \u00e0 usage professionnel, un local appartenant \u00e0 feu Germain N, ressortissant s\u00e9n\u00e9galais, pour y exploiter son officine pharmaceutique. Le loyer mensuel convenu \u00e9tait fix\u00e9 \u00e0 100 000 FCFA. \u00c0 partir d’un certain moment, les paiements ont cess\u00e9 d’\u00eatre r\u00e9guliers, puis se sont rar\u00e9fi\u00e9s, accumulant des arri\u00e9r\u00e9s couvrant les ann\u00e9es 2015 \u00e0 2025.<\/p>\n\n\n\n

Face \u00e0 cette situation, les h\u00e9ritiers du d\u00e9funt, repr\u00e9sent\u00e9s par Prosper Samba N., fils du propri\u00e9taire et ing\u00e9nieur \u00e9lectronique \u00e0 la retraite r\u00e9sidant au S\u00e9n\u00e9gal, ont multipli\u00e9 les mises en demeure. Des sommations de payer ont \u00e9t\u00e9 adress\u00e9es \u00e0 la locataire, notamment en septembre 2023. La titulaire de la pharmacie a, \u00e0 plusieurs reprises, reconnu par \u00e9crit l’existence des arri\u00e9r\u00e9s, dans des courriers dat\u00e9s des 17 juillet 2023 et 21 mai 2024, et promis d’apurer sa situation. Ces engagements n’ont jamais \u00e9t\u00e9 honor\u00e9s. En juin 2025, les h\u00e9ritiers ont franchi le pas judiciaire en assignant la pharmacienne devant le Tribunal de commerce de Cotonou.<\/p>\n\n\n\n

Le 31 juillet 2025, le Tribunal de commerce de Cotonou a rendu un jugement globalement favorable aux h\u00e9ritiers du bailleur. Il a prononc\u00e9 la r\u00e9siliation du bail, ordonn\u00e9 l’expulsion de la pharmacie, et l’a condamn\u00e9e \u00e0 payer 9 300 000 FCFA d’arri\u00e9r\u00e9s de loyers. Le tribunal a n\u00e9anmoins accord\u00e9 \u00e0 la pharmacienne un maintien provisoire dans les lieux jusqu’\u00e0 fin octobre 2025, tenant compte des contraintes r\u00e9glementaires sp\u00e9cifiques au d\u00e9placement d’une officine pharmaceutique au B\u00e9nin. La demande de d\u00e9lai de gr\u00e2ce pour le paiement a, elle, \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9e. La titulaire de la pharmacie a relev\u00e9 appel de cette d\u00e9cision le 7 ao\u00fbt 2025, dans le d\u00e9lai l\u00e9gal de quinze jours applicable en mati\u00e8re commerciale. Les h\u00e9ritiers ont de leur c\u00f4t\u00e9 form\u00e9 un appel incident, r\u00e9clamant notamment la r\u00e9\u00e9valuation du montant des arri\u00e9r\u00e9s et l’octroi de frais irr\u00e9p\u00e9tibles.<\/p>\n\n\n\n

Quatre arguments d’appel, quatre rejets<\/mark><\/h2>\n\n\n\n

Devant la Cour d’appel, Gr\u00e2ce VARANGO a articul\u00e9 sa d\u00e9fense autour de quatre moyens principaux, que la juridiction a successivement \u00e9cart\u00e9s. Sur la nullit\u00e9 de l’assignation, la titulaire de la pharmacie assist\u00e9e de Ma\u00eetre Igor C\u00e9cil E. SACRAMENTO, Avocat au Barreau du B\u00e9nin soutenait que le repr\u00e9sentant des h\u00e9ritiers avait perdu sa qualit\u00e9 de liquidateur de la succession \u00e0 l’expiration d’un d\u00e9lai de trois mois suivant sa d\u00e9signation par ordonnance en octobre 2023, et n’avait donc plus qualit\u00e9 pour agir en juin 2025. La Cour a rejet\u00e9 cet argument, pr\u00e9cisant que le d\u00e9lai de trois mois invoqu\u00e9 concerne uniquement l’obligation du liquidateur d’\u00e9tablir l’inventaire du patrimoine successoral, et non la dur\u00e9e de sa mission de repr\u00e9sentation et de conservation des droits de la succession.<\/p>\n\n\n\n

Sur l’irrecevabilit\u00e9 de l’action, l’appelante invoquait une disposition de l’Acte uniforme OHADA relatif au droit commercial g\u00e9n\u00e9ral, estimant que le litige aurait d\u00fb \u00eatre port\u00e9 devant une juridiction statuant \u00e0 bref d\u00e9lai selon une proc\u00e9dure sp\u00e9ciale. La Cour a balay\u00e9 cette lecture, jugeant que cette formulation d\u00e9signe simplement une exigence de c\u00e9l\u00e9rit\u00e9 dans le traitement du dossier par la juridiction de fond, et non une proc\u00e9dure formelle distincte.<\/p>\n\n\n\n

Sur la prescription des loyers anciens, le conseil de la titulaire de la pharmacie faisait valoir que les loyers r\u00e9clam\u00e9s pour les ann\u00e9es 2015 \u00e0 2019 \u00e9taient prescrits, et contestait que ses courriers aux h\u00e9ritiers aient constitu\u00e9 une v\u00e9ritable reconnaissance de dette, arguant d’avoir \u00e9mis des r\u00e9serves sur les montants. La Cour n’a pas suivi ce raisonnement. S’appuyant sur les articles 22 et 23 de l’Acte uniforme OHADA, elle a rappel\u00e9 que la reconnaissance par un d\u00e9biteur du droit de son cr\u00e9ancier interrompt le d\u00e9lai de prescription et en fait courir un nouveau. Les \u00e9crits de la pharmacienne, qui reconnaissait devoir des loyers tout en discutant les montants, ont \u00e9t\u00e9 retenus comme constitutifs d’une telle reconnaissance. La prescription a \u00e9t\u00e9 \u00e9cart\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n

Sur le d\u00e9lai de gr\u00e2ce, enfin, la Cour a confirm\u00e9 le refus du tribunal, relevant que la titulaire de la pharmacie avait pris des engagements r\u00e9p\u00e9t\u00e9s d’apurement de sa dette sans jamais les honorer. Sa bonne foi affich\u00e9e, et les paiements partiels effectu\u00e9s en cours de contentieux, n’ont pas suffi \u00e0 infl\u00e9chir la position de la juridiction.<\/p>\n\n\n\n

Une actualisation du montant, seule concession aux h\u00e9ritiers<\/mark><\/h2>\n\n\n\n

L’appel incident des h\u00e9ritiers du bailleur d\u00e9c\u00e9d\u00e9 n’a \u00e9t\u00e9 que partiellement accueilli. La Cour a rejet\u00e9 leur demande de 2 000 000 FCFA de frais irr\u00e9p\u00e9tibles, estimant qu’aucune situation particuli\u00e8re ne le justifiait au regard des circonstances de la premi\u00e8re instance. En revanche, elle a fait droit \u00e0 la demande de r\u00e9\u00e9valuation des arri\u00e9r\u00e9s. Rappelant que le loyer constitue une obligation \u00e0 ex\u00e9cution successive et que le locataire en reste redevable jusqu’\u00e0 la lib\u00e9ration effective des lieux, la Cour a port\u00e9 le montant de la condamnation \u00e0 9 500 000 FCFA, auquel s’ajoutent tous les loyers \u00e0 \u00e9choir jusqu’\u00e0 l’ex\u00e9cution compl\u00e8te de l’arr\u00eat.<\/p>\n\n\n\n

Au-del\u00e0 du cas d’esp\u00e8ce, l’arr\u00eat pr\u00e9sente, selon l’un de nos sp\u00e9cialistes \u00e0 la r\u00e9daction, un int\u00e9r\u00eat jurisprudentiel certain pour les praticiens du droit commercial en zone OHADA. D’apr\u00e8s ce dernier, Il rappelle avec nettet\u00e9 qu’une reconnaissance partielle de dette, m\u00eame assortie de contestations sur les montants, suffit \u00e0 interrompre la prescription, remettant ainsi le compteur l\u00e9gal \u00e0 z\u00e9ro au d\u00e9triment du d\u00e9biteur. Il pr\u00e9cise \u00e9galement les contours de la mission du liquidateur de succession, souvent source de contentieux dans les litiges impliquant des h\u00e9ritiers. Pour les bailleurs professionnels comme pour les locataires en difficult\u00e9, la le\u00e7on est les promesses \u00e9crites de r\u00e9gularisation, aussi prudentes soient-elles dans leur formulation, peuvent se retourner contre celui qui les signe.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"Litige locatif, La Marina BJ – La juridiction commerciale d’appel de Cotonou a r\u00e9cemment rendu, un arr\u00eat confirmant…\n","protected":false},"author":4,"featured_media":11315,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"elementor_theme","format":"standard","meta":{"csco_singular_sidebar":"","csco_page_header_type":"standard","csco_appearance_masonry":"","csco_page_load_nextpost":"","csco_post_video_location":[],"csco_post_video_location_hash":"","csco_post_video_url":"","csco_post_video_bg_start_time":0,"csco_post_video_bg_end_time":0,"footnotes":""},"categories":[1962],"tags":[41,2156],"class_list":{"0":"post-14843","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-affaires-judiciaires","8":"tag-benin","9":"tag-litige-locatif","10":"cs-entry","11":"cs-video-wrap"},"yoast_head":"\nBail impay\u00e9 : la Cour d'appel de commerce confirme l'expulsion d'une pharmacie \u00e0 Cotonou - LA MARINA BJ<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Une pharmacienne de Cotonou a d\u00e9finitivement perdu son bras de fer judiciaire avec les h\u00e9ritiers de son bailleur. 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