{"id":15171,"date":"2026-05-21T15:12:00","date_gmt":"2026-05-21T14:12:00","guid":{"rendered":"https:\/\/lamarina.bj\/?p=15171"},"modified":"2026-05-21T08:18:16","modified_gmt":"2026-05-21T07:18:16","slug":"loyer-trop-bas-loyer-trop-haut-comment-la-justice-beninoise-arbitre-t-elle-le-juste-prix","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/lamarina.bj\/index.php\/2026\/05\/21\/loyer-trop-bas-loyer-trop-haut-comment-la-justice-beninoise-arbitre-t-elle-le-juste-prix\/","title":{"rendered":"Loyer trop bas, loyer trop haut : comment la justice b\u00e9ninoise arbitre-t-elle le juste prix ?"},"content":{"rendered":"\n

Immobilier, La Marina BJ <\/strong><\/mark>– Un local commercial \u00e0 Maro-militaire, un bail sign\u00e9 en 2017, un loyer jamais r\u00e9vis\u00e9 depuis neuf ans et deux parties incapables de s’entendre sur un nouveau montant. C’est sur ce terrain, \u00e0 la fois banal et r\u00e9v\u00e9lateur, que le Tribunal de Commerce de Cotonou a r\u00e9cemment rendu, un jugement provisoire qui m\u00e9rite l’attention de tout acteur de l’immobilier commercial au B\u00e9nin. Non pas parce qu’il tranche d\u00e9finitivement le litige, mais pr\u00e9cis\u00e9ment parce qu’il d\u00e9montre, avec une clart\u00e9 p\u00e9dagogique rare, comment la justice b\u00e9ninoise construit le prix juste d’un loyer commercial quand les parties n’y parviennent pas seules.<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

En septembre 2024 selon les informations rapport\u00e9es par notre journaliste contributeur Marc TODO, la succession de feu Anastase T., repr\u00e9sent\u00e9e par ses h\u00e9ritiers C\u00f4me et Kokovi Georgette T., informe son locataire, L\u00e9ger Ange T. A., promoteur des \u00c9tablissements ACLANGE, d’une r\u00e9\u00e9valuation de son loyer mensuel. Le montant r\u00e9clam\u00e9 est de 252 000 francs CFA, contre les 180 000 FCFA inscrits dans le bail initial sign\u00e9 le 1er f\u00e9vrier 2017, soit une hausse de 40%.<\/p>\n\n\n\n

La justification des h\u00e9ritiers du bailleur est solide sur le papier. Le quartier Maro-militaire, o\u00f9 est situ\u00e9 le local, a connu une transformation \u00e9conomique notable. Sa valeur commerciale a progress\u00e9 de fa\u00e7on significative en moins d’une d\u00e9cennie. Le loyer, lui, n’a pas boug\u00e9 d’un franc depuis l’entr\u00e9e en jouissance du preneur. Pire, le contrat de bail pr\u00e9voyait explicitement des r\u00e9visions triennales, en f\u00e9vrier 2020, en f\u00e9vrier 2023, puis en f\u00e9vrier 2026, qui n’ont jamais \u00e9t\u00e9 appliqu\u00e9es. La succession d\u00e9montre m\u00eame par le calcul que si le locataire avait respect\u00e9 ses propres r\u00e9\u00e9valuations \u00e0 un taux de 9%, il serait d\u00e9j\u00e0 redevable de 233 110 FCFA par mois, bien au-dessus de sa propre contre-proposition.<\/p>\n\n\n\n

Car le locataire, lui, ne refuse pas le principe d’une r\u00e9vision. Il en conteste le montant. Sa r\u00e9ponse, formul\u00e9e en octobre 2024 est de 200 000 FCFA et pas davantage. Il invoque ses contraintes financi\u00e8res, l’\u00e9tat d’entretien constant et co\u00fbteux du local qu’il dit avoir enti\u00e8rement r\u00e9nov\u00e9 \u00e0 ses propres frais \u00e0 son entr\u00e9e en jouissance, et l’absence de r\u00e9f\u00e9rence aux tarifs r\u00e9ellement pratiqu\u00e9s dans le voisinage imm\u00e9diat pour justifier la somme r\u00e9clam\u00e9e par la bailleresse. Le d\u00e9saccord est net, le dialogue est rompu et Il reste le tribunal pour d\u00e9partager les parties<\/p>\n\n\n\n

Un droit pr\u00e9vu par l’OHADA<\/mark><\/h2>\n\n\n\n

La succession du bailleur saisit le Tribunal de Commerce de Cotonou en d\u00e9cembre 2025, par acte d’huissier. Le fondement juridique de cette d\u00e9marche est explicite selon Freddy S., agent locatif de B\u00e9nin Immo Connect citant l’article 117 de l’Acte uniforme de l’OHADA portant sur le droit commercial g\u00e9n\u00e9ral. Ce texte, applicable dans l’ensemble des dix-sept \u00c9tats membres de l’Organisation pour l’Harmonisation en Afrique du Droit des Affaires, pr\u00e9voit que lorsque les parties \u00e0 un bail commercial ne parviennent pas \u00e0 s’accorder sur le nouveau montant du loyer, la juridiction comp\u00e9tente peut \u00eatre saisie par la partie la plus diligente pour le fixer. Ce m\u00eame article pr\u00e9cise les crit\u00e8res que le juge doit prendre en compte : la situation des locaux, leur superficie, leur \u00e9tat de v\u00e9tust\u00e9, et le prix des loyers commerciaux couramment pratiqu\u00e9s dans le voisinage pour des baux similaires. Quatre crit\u00e8res objectifs, techniques, qui \u00e9chappent par nature \u00e0 l’appr\u00e9ciation subjective des parties. C’est pr\u00e9cis\u00e9ment sur ce point que le jugement du 5 mai 2026 prend toute sa port\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n

La troisi\u00e8me chambre de jugement de la Section I du Tribunal de Commerce de Cotonou, pr\u00e9sid\u00e9e par le juge Honeste DOHA et compos\u00e9e des juges consulaires Sonagnon Jean-Marie GUEDEGBE et Golda Akp\u00e9 Brigitte ATOHOUN DAGBA, rend un jugement avant dire droit. Autrement dit, une d\u00e9cision proc\u00e9durale qui suspend le fond du litige pour ordonner une mesure d’instruction pr\u00e9alable. Le raisonnement des juges est limpide. D’un c\u00f4t\u00e9, ils reconnaissent que la zone g\u00e9ographique concern\u00e9e a effectivement connu une mutation \u00e9conomique notable et un accroissement significatif de l’achalandage, ce que ni la succession ni le locataire ne contestent. De l’autre, ils constatent qu’en l’absence d’\u00e9l\u00e9ments objectifs et v\u00e9rifiables sur la situation exacte du local, sa superficie r\u00e9elle, son \u00e9tat de v\u00e9tust\u00e9 et les loyers pratiqu\u00e9s dans le voisinage imm\u00e9diat, ils ne peuvent pas fixer le nouveau loyer en toute connaissance de cause.<\/p>\n\n\n\n

Le tribunal d\u00e9signe Monsieur Philippe B. K. ODOUNTAN, expert immobilier agr\u00e9\u00e9 pr\u00e8s la Cour d’appel de Cotonou, pour ex\u00e9cuter une mission en quatre volets pr\u00e9cis\u00e9ment d\u00e9finis \u00e0 savoir se rendre physiquement dans le local situ\u00e9 au carr\u00e9 n\u00b0582, lieudit Maro-militaire ; En d\u00e9crire la situation exacte, la superficie et l’\u00e9tat de v\u00e9tust\u00e9 ; Rechercher les loyers commerciaux couramment pratiqu\u00e9s dans le voisinage pour des locaux similaires ; D\u00e9terminer, sur la base de ces \u00e9l\u00e9ments, la valeur locative mensuelle de march\u00e9 du local. L’expert dispose d’un mois pour remettre son rapport d\u00e9taill\u00e9 au tribunal. Les deux parties ont \u00e9t\u00e9 enjointes de lui fournir dans les meilleurs d\u00e9lais tous documents et renseignements utiles \u00e0 l’ex\u00e9cution de sa mission. Sur la question des frais, le tribunal a tranch\u00e9 avec \u00e9quit\u00e9 : chaque partie consigne 50 000 FCFA \u00e0 la Caisse des D\u00e9p\u00f4ts et Consignations du B\u00e9nin, soit 100 000 FCFA au total, avant le 12 mai 2026. La demande de la succession de mettre la totalit\u00e9 des frais \u00e0 la charge du locataire a \u00e9t\u00e9 \u00e9cart\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n

Des enseignements<\/mark><\/h2>\n\n\n\n

Au-del\u00e0 du cas d’esp\u00e8ce, ce jugement livre plusieurs enseignements pratiques pour l’ensemble des acteurs de l’immobilier commercial au B\u00e9nin d’apr\u00e8s l’analyse des experts de l’agence de gestion locative B\u00e9nin Immo Connect (cliquez ici<\/a> <\/mark><\/strong>)pour La Marina BJ. Le premier enseignement selon la note d’analyse, est qu’une clause de r\u00e9vision dans un contrat ne vaut que si elle est appliqu\u00e9e. Le bail en question pr\u00e9voyait explicitement des r\u00e9visions triennales. Elles n’ont jamais eu lieu. Le R\u00e9sultat est celui neuf ann\u00e9es de statu quo, un \u00e9cart de prix devenu abyssal et un litige judiciaire qui aurait pu \u00eatre \u00e9vit\u00e9 par une simple notification dans les d\u00e9lais contractuels. Le deuxi\u00e8me, le march\u00e9 immobilier n’attend pas les contrats. Le quartier Maro-militaire s’est valoris\u00e9 ind\u00e9pendamment de ce que pr\u00e9voyait le bail. Un loyer fig\u00e9 dans un contrat ne refl\u00e8te pas automatiquement la r\u00e9alit\u00e9 \u00e9conomique d’une zone en mutation. C’est pr\u00e9cis\u00e9ment pour cela que le droit OHADA a pr\u00e9vu un m\u00e9canisme judiciaire de rattrapage.<\/p>\n\n\n\n

Le troisi\u00e8me, le juge ne fixe pas un loyer au doigt mouill\u00e9. Les quatre crit\u00e8res de l’article 117, situation, superficie, v\u00e9tust\u00e9, prix du voisinage, demeurent une grille d’analyse rigoureuse qui impose une \u00e9valuation technique. C’est la raison d’\u00eatre de l’expertise judiciaire qui est de d\u00e9passer les arguments des parties pour ancrer la d\u00e9cision dans la r\u00e9alit\u00e9 du march\u00e9. Le dernier enseignement est que ni le bailleur ni le locataire ne gagne seul ce type de bras de fer. La succession r\u00e9clamait 252 000 FCFA, le locataire proposait 200 000 FCFA. Le tribunal ne leur a donn\u00e9 raison ni \u00e0 l’un ni \u00e0 l’autre. Il a choisi la rigueur d’une \u00e9valuation ind\u00e9pendante plut\u00f4t que l’arbitrage subjectif entre deux positions.<\/p>\n\n\n\n

Le rapport de l’expert ODOUNTAN est attendu dans le courant du mois de juin 2026. C’est lui qui d\u00e9terminera, en d\u00e9finitive, le loyer que le Tribunal de Commerce de Cotonou retiendra pour ce local de Maro-militaire. Un montant qui pourrait se situer entre les deux positions des parties ou les surprendre toutes les deux. Ce qui est certain, en revanche, c’est que cette proc\u00e9dure aura mis en lumi\u00e8re une r\u00e9alit\u00e9 que beaucoup de bailleurs et de locataires commerciaux au B\u00e9nin pr\u00e9f\u00e8rent ignorer : un bail commercial sans suivi rigoureux est une bombe \u00e0 retardement. Et quand elle explose, c’est le tribunal qui ramasse les morceaux.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"Immobilier, La Marina BJ – Un local commercial \u00e0 Maro-militaire, un bail sign\u00e9 en 2017, un loyer jamais…\n","protected":false},"author":4,"featured_media":15172,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"elementor_theme","format":"standard","meta":{"csco_singular_sidebar":"","csco_page_header_type":"standard","csco_appearance_masonry":"","csco_page_load_nextpost":"","csco_post_video_location":[],"csco_post_video_location_hash":"","csco_post_video_url":"","csco_post_video_bg_start_time":0,"csco_post_video_bg_end_time":0,"footnotes":""},"categories":[1962],"tags":[41,1311,548],"class_list":{"0":"post-15171","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-affaires-judiciaires","8":"tag-benin","9":"tag-immobilier","10":"tag-tribunal-de-commerce-de-cotonou","11":"cs-entry","12":"cs-video-wrap"},"yoast_head":"\nLoyer trop bas, loyer trop haut : comment la justice b\u00e9ninoise arbitre-t-elle le juste prix ? - LA MARINA BJ<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Un local commercial \u00e0 Maro-militaire, un bail sign\u00e9 en 2017, un loyer jamais r\u00e9vis\u00e9 depuis neuf ans et deux parties incapables de s'entendre sur un nouveau montant. 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