Litige locatif, La Marina BJ – La juridiction commerciale d’appel de Cotonou a récemment rendu, un arrêt confirmant la résiliation du bail et l’expulsion de la Pharmacie Mahuena, dont la titulaire a été condamnée à régler 9,5 millions de francs CFA d’arriérés de loyers aux héritiers de son bailleur décédé. Une décision qui clarifie au passage plusieurs questions de droit OHADA.
Une pharmacienne de Cotonou a définitivement perdu son bras de fer judiciaire avec les héritiers de son bailleur. Par arrêt n°018/26 rendu le 8 avril 2026 et consulté par La Marina BJ, la première chambre de la Cour d’appel de commerce de Cotonou a confirmé la résiliation du bail liant Grâce V., titulaire de la Pharmacie Mahuena, aux héritiers de feu Germain N., et ordonné son expulsion des locaux occupés. La condamnation financière a été portée à 9 500 000 FCFA, contre 9 300 000 FCFA prononcés en première instance. En savoir plus sur le film judiciaire.
Une dette accumulée sur une décennie
Les faits remontent à plusieurs années. Grâce V. occupait, au titre d’un bail à usage professionnel, un local appartenant à feu Germain N, ressortissant sénégalais, pour y exploiter son officine pharmaceutique. Le loyer mensuel convenu était fixé à 100 000 FCFA. À partir d’un certain moment, les paiements ont cessé d’être réguliers, puis se sont raréfiés, accumulant des arriérés couvrant les années 2015 à 2025.
Face à cette situation, les héritiers du défunt, représentés par Prosper Samba N., fils du propriétaire et ingénieur électronique à la retraite résidant au Sénégal, ont multiplié les mises en demeure. Des sommations de payer ont été adressées à la locataire, notamment en septembre 2023. La titulaire de la pharmacie a, à plusieurs reprises, reconnu par écrit l’existence des arriérés, dans des courriers datés des 17 juillet 2023 et 21 mai 2024, et promis d’apurer sa situation. Ces engagements n’ont jamais été honorés. En juin 2025, les héritiers ont franchi le pas judiciaire en assignant la pharmacienne devant le Tribunal de commerce de Cotonou.
Le 31 juillet 2025, le Tribunal de commerce de Cotonou a rendu un jugement globalement favorable aux héritiers du bailleur. Il a prononcé la résiliation du bail, ordonné l’expulsion de la pharmacie, et l’a condamnée à payer 9 300 000 FCFA d’arriérés de loyers. Le tribunal a néanmoins accordé à la pharmacienne un maintien provisoire dans les lieux jusqu’à fin octobre 2025, tenant compte des contraintes réglementaires spécifiques au déplacement d’une officine pharmaceutique au Bénin. La demande de délai de grâce pour le paiement a, elle, été rejetée. La titulaire de la pharmacie a relevé appel de cette décision le 7 août 2025, dans le délai légal de quinze jours applicable en matière commerciale. Les héritiers ont de leur côté formé un appel incident, réclamant notamment la réévaluation du montant des arriérés et l’octroi de frais irrépétibles.
Quatre arguments d’appel, quatre rejets
Devant la Cour d’appel, Grâce VARANGO a articulé sa défense autour de quatre moyens principaux, que la juridiction a successivement écartés. Sur la nullité de l’assignation, la titulaire de la pharmacie assistée de Maître Igor Cécil E. SACRAMENTO, Avocat au Barreau du Bénin soutenait que le représentant des héritiers avait perdu sa qualité de liquidateur de la succession à l’expiration d’un délai de trois mois suivant sa désignation par ordonnance en octobre 2023, et n’avait donc plus qualité pour agir en juin 2025. La Cour a rejeté cet argument, précisant que le délai de trois mois invoqué concerne uniquement l’obligation du liquidateur d’établir l’inventaire du patrimoine successoral, et non la durée de sa mission de représentation et de conservation des droits de la succession.
Sur l’irrecevabilité de l’action, l’appelante invoquait une disposition de l’Acte uniforme OHADA relatif au droit commercial général, estimant que le litige aurait dû être porté devant une juridiction statuant à bref délai selon une procédure spéciale. La Cour a balayé cette lecture, jugeant que cette formulation désigne simplement une exigence de célérité dans le traitement du dossier par la juridiction de fond, et non une procédure formelle distincte.
Sur la prescription des loyers anciens, le conseil de la titulaire de la pharmacie faisait valoir que les loyers réclamés pour les années 2015 à 2019 étaient prescrits, et contestait que ses courriers aux héritiers aient constitué une véritable reconnaissance de dette, arguant d’avoir émis des réserves sur les montants. La Cour n’a pas suivi ce raisonnement. S’appuyant sur les articles 22 et 23 de l’Acte uniforme OHADA, elle a rappelé que la reconnaissance par un débiteur du droit de son créancier interrompt le délai de prescription et en fait courir un nouveau. Les écrits de la pharmacienne, qui reconnaissait devoir des loyers tout en discutant les montants, ont été retenus comme constitutifs d’une telle reconnaissance. La prescription a été écartée.
Sur le délai de grâce, enfin, la Cour a confirmé le refus du tribunal, relevant que la titulaire de la pharmacie avait pris des engagements répétés d’apurement de sa dette sans jamais les honorer. Sa bonne foi affichée, et les paiements partiels effectués en cours de contentieux, n’ont pas suffi à infléchir la position de la juridiction.
Une actualisation du montant, seule concession aux héritiers
L’appel incident des héritiers du bailleur décédé n’a été que partiellement accueilli. La Cour a rejeté leur demande de 2 000 000 FCFA de frais irrépétibles, estimant qu’aucune situation particulière ne le justifiait au regard des circonstances de la première instance. En revanche, elle a fait droit à la demande de réévaluation des arriérés. Rappelant que le loyer constitue une obligation à exécution successive et que le locataire en reste redevable jusqu’à la libération effective des lieux, la Cour a porté le montant de la condamnation à 9 500 000 FCFA, auquel s’ajoutent tous les loyers à échoir jusqu’à l’exécution complète de l’arrêt.
Au-delà du cas d’espèce, l’arrêt présente, selon l’un de nos spécialistes à la rédaction, un intérêt jurisprudentiel certain pour les praticiens du droit commercial en zone OHADA. D’après ce dernier, Il rappelle avec netteté qu’une reconnaissance partielle de dette, même assortie de contestations sur les montants, suffit à interrompre la prescription, remettant ainsi le compteur légal à zéro au détriment du débiteur. Il précise également les contours de la mission du liquidateur de succession, souvent source de contentieux dans les litiges impliquant des héritiers. Pour les bailleurs professionnels comme pour les locataires en difficulté, la leçon est les promesses écrites de régularisation, aussi prudentes soient-elles dans leur formulation, peuvent se retourner contre celui qui les signe.
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