Justice, La Marina BJ — Une structure sanitaire privée de la commune d’Abomey-Calavi vient de se voir signifier son expulsion par la justice commerciale béninoise. Par jugement rendu récemment, le Tribunal de Commerce de Cotonou a prononcé la résiliation du bail liant la Polyclinique Saint Élisée à sa propriétaire, Mondoukpè G., et ordonné l’expulsion de la clinique de l’immeuble qu’elle occupe à Zopah, après six mois consécutifs de loyers impayés.
Par contrat de bail à usage commercial signé le 1er septembre 2021, la Polyclinique Saint Élisée, une SARL au capital d’un million de francs CFA, immatriculée au RCCM sous le numéro RB/ABC/22 B 5118, prend possession d’un immeuble de type R+2 appartenant à Mondoukpè G., ressortissante béninoise résidant en France. L’immeuble, situé dans le quartier de Zopah à Abomey-Calavi, est mis à disposition moyennant un loyer mensuel de 250 000 francs CFA, payable trimestriellement au plus tard le 10 du premier mois de chaque trimestre entamé. La gestion locative est confiée à la société SARANO Immobilier et Travaux Publics SAS, mandatée pour agir au nom de la propriétaire.
Pendant plusieurs années, la relation locative se déroule sans incident notable. Mais à partir d’octobre 2025, la clinique cesse de s’acquitter de ses obligations. Les relances de la partie bailleresse restent sans réponse. Les démarches amiables entreprises pour obtenir le règlement des arriérés se révèlent tout aussi vaines. Le 29 janvier 2026, Mondoukpè G., représentée sur place par son mandataire Mègnissè S. A., fait délivrer à la clinique un commandement de payer par voie d’huissier. La mise en demeure restera, elle aussi, lettre morte.
À cette date, six mois de loyers sont demeurés impayés, portant la créance à 1 500 000 francs CFA pour la seule période d’octobre 2025 à mars 2026. Sans autre perspective d’un règlement amiable, la propriétaire saisit le Tribunal de Commerce de Cotonou par exploit du 3 mars 2026, réclamant la résiliation du bail, l’expulsion de la clinique, le paiement des loyers échus, ainsi que deux millions de francs CFA à titre de dommages-intérêts.
Un défendeur aux abonnés absents
L’instruction de l’affaire révèle un autre manquement de la défenderesse : la Polyclinique Saint Élisée, pourtant régulièrement assignée, l’acte introductif d’instance ayant été remis à Ismaël TOGBE, assistant de la clinique, ne comparaît à aucune des deux audiences fixées les 2 et 16 avril 2026. Ni le gérant Roméo D., ni aucun représentant de la structure ne se présentent devant la juridiction pour faire valoir d’éventuels arguments ou justifier de paiements intervenus. Cette absence systématique contraint le tribunal à statuer par jugement réputé contradictoire, conformément à l’article 542 alinéa 2 du Code de procédure civile, commerciale, sociale, administrative et des comptes. La décision est ainsi rendue sur la seule base des éléments versés au dossier par la demanderesse, aucune preuve de paiement n’y figurant.
Pour fonder sa décision, le tribunal mobilise le cadre normatif de l’Acte uniforme OHADA portant sur le droit commercial général. L’article 112 alinéa 1 de ce texte pose sans ambiguïté que le paiement du loyer constitue l’obligation principale du preneur. L’article 133, dans ses deux premiers alinéas, précise que tout manquement aux clauses du bail expose le preneur à sa résiliation, à la condition expresse qu’une mise en demeure préalable ait été adressée, exigence satisfaite en l’espèce depuis le 29 janvier 2026.
Le tribunal opère par ailleurs un recalcul de la créance d’office. Constatant qu’entre la date de l’assignation, le 3 mars 2026, et celle du prononcé de la décision, le 30 avril 2026, un mois de loyer supplémentaire s’est écoulé, il intègre 250 000 francs CFA additionnels dans le dispositif, portant la condamnation totale à 1 750 000 francs CFA au titre des loyers dus à avril 2026.
Des demandes accessoires partiellement écartées
Le jugement n’accorde pas à la propriétaire l’intégralité de ses prétentions. Les astreintes comminatoires de 200 000 francs CFA par jour de résistance à l’expulsion, demandées pour contraindre la clinique à libérer les lieux, sont rejetées. Le tribunal estime qu’aucun élément du dossier ne permet de présumer une résistance de la défenderesse à l’exécution spontanée du jugement. En droit béninois, tel que précisé par la loi n°2020-08 du 23 avril 2020 portant modernisation de la justice, dont l’article 594 définit l’astreinte comme une condamnation pécuniaire destinée à vaincre la récalcitrance d’un débiteur, cette mesure n’a pas vocation à être appliquée préventivement.
La demande de dommages-intérêts à hauteur de deux millions de francs CFA est également rejetée. Reprenant les dispositions de l’article 1153 du Code civil, selon lesquelles la réparation du retard dans l’exécution d’une obligation pécuniaire ne peut excéder les intérêts au taux légal, le tribunal relève que Mondoukpè GADO n’a pas établi l’existence d’un préjudice distinct du simple retard dans le recouvrement de sa créance.
Enfin, l’exécution provisoire sur minute, qui aurait permis une mise à exécution immédiate avant tout exercice des voies de recours, est refusée. L’article 597 du Code de procédure civile n’autorise cette mesure qu’en cas de péril imminent ou d’extrême nécessité dûment prouvés, conditions que la demanderesse n’a pas satisfaites.
Un avertissement pour le secteur
Rendu publiquement par la Deuxième Chambre de jugement de la Section II du Tribunal de Commerce de Cotonou, sous la présidence de la juge Marie-Claire HOUNZALI et avec la participation des juges consulaires Marcel EFFON et Antoinette TOTCHENOU TOLI, ce jugement s’inscrit dans une jurisprudence croissante de la juridiction commerciale béninoise en matière de baux professionnels.
Il illustre selon notre spécialiste à la rédaction, une réalité que connaissent de nombreux propriétaires bailleurs : la qualité du preneur, fût-il une structure sanitaire assurant une mission de service à la population, ne saurait constituer un bouclier contre les obligations contractuelles librement souscrites. Toujours d’après lui, il rappelle également que le droit OHADA, pleinement applicable au Bénin, offre aux bailleurs des mécanismes efficaces de protection, à condition que les procédures préalables, mise en demeure, commandement de payer, soient rigoureusement respectées.
Pour la Polyclinique Saint Élisée, l’issue est lourde de conséquences opérationnelles : condamnée à quitter l’immeuble de Zopah et à régler une dette locative de 1 750 000 francs CFA, la structure, sauf appel devant la Cour d’appel, devra désormais envisager une relocalisation de ses activités, avec tout ce que cela implique pour son personnel et ses patients.
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