Justice, La Marina BJ — Par un jugement du 18 juin 2026, le Tribunal de Commerce de Cotonou a condamné la Société Générale Bénin (SGB SA) à réhabiliter à ses frais un immeuble de six étages en ruine. Derrière ce fiasco immobilier chiffré à plus de 412 millions de francs CFA, on retrouve l’ombre de l’homme d’affaires libano-béninois Ghaby Kodeih et les failles systémiques de la gestion des risques bancaires.
C’est une condamnation que la Société Générale Bénin SA (SGB SA) a sûrement vue venir. Elle intervient à peine quelques jours après la décision du même tribunal faisant peser une menace de saisie sur les villas du groupe SHRL, propriété de l’homme d’affaires Ghaby Kodeih, par NSIA Banque Bénin (lire LMBJ du 12/06/2026). Si l’homme d’affaires libano-béninois Ghaby Kodeih n’occupe cette fois qu’un rôle de débiteur de second plan, son ombre portée sur le dossier est totale.
La victime collatérale de ses déboires financiers n’est autre que la SGB SA, propriété de l’État béninois depuis sa prise de contrôle après l’accord du 30 juillet 2024 avec le groupe français. La banque béninoise se retrouve condamnée à rénover à ses frais un immeuble de six étages (R+5) laissé à l’abandon au cœur de la capitale économique, sous peine d’une astreinte de 200 000 francs CFA par jour de retard.
La même logique d’endettement
Selon les observations de l’équipe Immo Track de La Marina BJ, le modus operandi rappelle étrangement la débâcle immobilière de la SHRL à Agblangandan (lire LMBJ du 12/06/2026). Ghaby Kodeih a une nouvelle fois utilisé un actif immobilier complexe comme levier de financement bancaire, avec les mêmes conséquences critiques pour ses partenaires. En octobre 2003, Raoul Firmin D. (RFD), propriétaire d’une parcelle de choix à Tokpa Hoho avec titre foncier, concède à Ghaby Kodeih un bail à construction d’une durée de 28 ans pour y ériger un immeuble R+5. Le contrat stipule une clause classique, la restitution du bien en pleine propriété aux héritiers RFD à l’échéance du 2 octobre 2033. Le preneur est également autorisé à affecter son droit au bail en garantie de financements bancaires.
C’est cette faille que le promoteur immobilier va exploiter. Entre 2010 et 2014, Ghaby Kodeih hypothèque ce droit au bail au profit de la SGB SA pour garantir les lignes de crédit accordées à sa société, World Link SA, à hauteur de 1,3 milliard de francs CFA. Comme pour le projet de l’hôtel Marriott du même homme d’affaires, World Link SA finit par faire défaut. Fidèle aux procédures de recouvrement, la Société Générale Bénin engage une saisie immobilière sur le droit au bail hypothéqué. Mais lors de la vente aux enchères du 6 septembre 2021, c’est le désert du fait qu’aucun acheteur ne se présente. Le marché a fait preuve d’un réalisme froid, car ce que la banque mettait en vente n’était pas les murs d’un immeuble, mais un simple droit d’occupation résiduel de 12 ans (jusqu’en 2033), assorti de lourdes charges contractuelles d’entretien. Faute d’enchérisseur, et conformément à l’Acte uniforme de l’OHADA, la banque créancière a été désignée d’office adjudicataire. La SGB SA est devenue propriétaire malgré elle d’un droit temporaire sur un bien qu’elle ne possédera jamais.
Cependant, une fois désignée adjudicataire, la SGB SA choisit une gestion passive. L’immeuble, qui était alors loué au ministère de l’Économie et des Finances pour abriter des services administratifs, est vidé de ses occupants institutionnels. Le départ du ministère se fait dans le flou le plus total, car, selon les faits rapportés au procès, il n’y a pas eu de restitution officielle des clés, pas d’état des lieux, pas de surveillance. Le 23 octobre 2023, les héritiers du propriétaire terrien, ceux dont le père, de son vivant, a signé en 2003 le bail à construction avec l’homme d’affaires Ghaby Kodeih, constatent le désastre. L’immeuble est totalement vandalisé : portes et serrures arrachées, sanitaires brisés, installations électriques et compteurs d’eau saccagés ; un constat d’huissier est immédiatement dressé. Une expertise contradictoire menée le 21 novembre 2023 en présence des équipes de la SGB SA, d’un architecte et d’un huissier évalue le coût des réparations à 412 961 822 francs CFA. Devant le silence de la banque à la suite de la signification du rapport, la succession engage une action en justice le 27 juin 2024.
L’effondrement de la stratégie de défense de la banque
Devant le Tribunal de Commerce lors des débats du 11 juin 2026, les conseils de la SGB SA ont tenté d’actionner plusieurs leviers de défense bien précis. Sur la forme, ils ont d’abord cherché à contester la capacité juridique de la succession à ester en justice. Concernant le calendrier, la défense a invoqué une fin de non-recevoir tirée de la précocité de l’action, s’appuyant sur le fait que le bail à construction ne court que jusqu’en 2033. Enfin, sur le fond, l’institution financière a tenté de rejeter la responsabilité des dégradations sur le ministère de l’Économie en tant que dernier occupant, tout en appelant Ghaby Kodeih et World Link SA en intervention forcée.
Cette stratégie de la banque a échoué sur toute la ligne. Le tribunal a rejeté le moyen de nullité de forme en constatant que l’entrée volontaire de trois héritiers dans la procédure avait pleinement couvert le défaut de capacité. Sur la question du calendrier, les juges ont écarté l’argument de la précocité en rappelant que le contrat initial imposait des réparations au fur et à mesure des nécessités, et obligatoirement au terme d’une première période de 15 ans échue depuis octobre 2020. Pour finir, Ghaby Kodeih et World Link SA ont été mis hors de cause, car la banque est la seule et unique titulaire du droit au bail depuis l’adjudication de 2021.
En vertu de l’article 296 de l’Acte uniforme OHADA, l’adjudication transmet à l’acquéreur les droits mais aussi l’intégralité des obligations contractuelles du saisi. En clair, en récupérant le bail, la SGB SA a récupéré l’obligation d’entretenir l’immeuble. Faute d’avoir réalisé un état des lieux en 2021 pour prouver que l’immeuble était déjà dégradé, la banque est légalement présumée responsable de son état actuel selon la formation de jugement. Sur le volet du ministère de l’Économie, le tribunal s’est déclaré incompétent, renvoyant ce litige de droit public vers les juridictions administratives.
L’État béninois face à un miroir juridique
C’est ici que l’affaire prend une tournure politique singulière. Selon l’analyse d’un de nos spécialistes à la rédaction, le 30 juillet 2024, un mois jour pour jour après l’assignation de la SGB SA par les héritiers, l’État béninois signait le rachat de 93,43 % des parts de la filiale auprès du groupe Société Générale. Cette nationalisation de fait, présentée à l’époque comme une mesure de sauvegarde de l’écosystème financier national face au retrait des banques françaises, fait aujourd’hui hériter l’État d’un dossier empoisonné parmi peut-être tant d’autres.
Désormais, d’après lui, l’État béninois se retrouve dans une double posture contradictoire : il est à la fois l’auteur présumé des dégradations via son ministère de l’Économie (qui a quitté les lieux sans ménagement), et le débiteur condamné via la SGB SA (dont il est le nouveau propriétaire). Le paravent juridique s’effondre face à la réalité financière publique.
Par ailleurs, le dispositif du jugement, consulté par La Marina BJ, rendu ce 18 juin 2026 est exécutoire par provision, ce qui signifie qu’un éventuel appel de la SGB SA ne suspendra pas l’obligation d’agir. La banque doit démarrer immédiatement les travaux sous peine d’une astreinte financière de 200 000 francs CFA par jour. Pour la Société Générale Bénin, le bilan de cette affaire est désastreux. En voulant recouvrer une créance compromise de 1,3 milliard de francs CFA, l’institution se voit contrainte d’injecter 412 millions de francs CFA supplémentaires dans un actif à fonds perdu, qu’elle devra restituer gratuitement aux héritiers en 2033. Ce dossier, ajoute notre spécialiste à la rédaction, pose une question de fond sur la rigueur des analyses de risques au sein de la zone UEMOA. Il démontre avec acuité la dangerosité pour les banques d’accepter des garanties atypiques ou des baux à construction sans anticiper le coût réel et les obligations légales d’une éventuelle saisie. Précisons que la SGB SA conserve le droit de faire appel devant la Cour d’appel de commerce de Cotonou.
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