Immobilier, La Marina BJ— C’est un ouf de soulagement pour trois acquéreurs, mais un sérieux avertissement pour le secteur de la promotion immobilière au Bénin. Le Tribunal de commerce de Cotonou a rendu son verdict dans l’affaire opposant la fratrie Ligan, défendue par Maître Cyrille DJIKUI, à la société Générale du Commerce de l’Industrie, du Transport et des Travaux (GCITT SA). Selon le jugement consulté par La Marina BJ, la juridiction commerciale a condamné le promoteur à livrer sous un mois trois villas entièrement payées, sous peine d’une astreinte financière particulièrement lourde.
L’origine de ce feuilleton judiciaire remonte à 2013. À l’époque, trois membres de la famille Ligan signent chacun un contrat de réservation avec la GCITT SA pour l’acquisition de villas (deux de type F4 et une de type F3), situées sur des parcelles à charge du promoteur, pour des montants oscillant entre 10,25 et 15,8 millions de FCFA. Alors que la GCITT SA affirme avoir achevé les chantiers dès décembre 2013, les acquéreurs, de leur côté, pointent du doigt de graves malfaçons constatées lors des visites de chantier. Pour faire pression sur le promoteur et le contraindre à effectuer les réparations nécessaires, la fratrie décide de suspendre le paiement des échéances contractuelles restant dues.
Les années passent dans un dialogue de sourds. En 2017, une tentative de livraison échoue à nouveau. Selon la GCITT SA, seul un défaut mineur sur un portillon (estimé à 90 000 FCFA) faisait obstacle, mais les acquéreurs refusent toujours de prendre possession des lieux en l’état. Résolus à débloquer la situation, les consorts Ligan finissent par solder l’intégralité du prix d’acquisition en 2022, exigeant désormais la remise à neuf et la livraison conforme de leurs biens. Face à ce qu’elle qualifie de « refus répété de prendre livraison », la GCITT SA tente alors de faire jouer la clause résolutoire du contrat pour prononcer la déchéance de leurs droits de propriété, proposant un simple remboursement minoré de pénalités.
La défense du promoteur s’écroule
Saisi du dossier, le Tribunal de commerce de Cotonou a balayé les arguments de la GCITT SA sur deux points essentiels. Concernant le rejet de la résiliation de plein droit, le tribunal a rappelé que, selon l’article 9 des contrats liant les parties, la résiliation de plein droit ne pouvait intervenir qu’après une mise en demeure par lettre de relance restée infructueuse pendant 30 jours. De plus, le prix ayant été intégralement soldé, et le promoteur ne rapportant pas la preuve que les logements étaient exempts de défauts au moment de la livraison théorique, la clause résolutoire ne pouvait s’appliquer car la réception ne peut valablement intervenir tant que les réserves émises par l’acquéreur ne sont pas levées.
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Quant à l’obligation de livraison sous astreinte financière, s’appuyant sur l’article 1134 du Code civil relatif à la force obligatoire des conventions et sur l’article 4 du contrat de réservation, le juge a constaté qu’aucun procès-verbal de réception, document indispensable pour matérialiser la fin des travaux et le transfert de jouissance, n’avait jamais été officiellement soumis à la signature des acquéreurs. Constatant que l’état actuel des villas, marqué par des malfaçons non contestées, empêchait une jouissance paisible et conforme, le tribunal a mis la réparation des désordres à la charge exclusive de la GCITT SA. Le promoteur est ainsi sommé de procéder à la livraison de logements conformes dans un délai d’un mois à compter du prononcé de la décision. Passé ce délai, la GCITT SA s’exposera au paiement d’une astreinte comminatoire de 200 000 FCFA par jour de retard et par logement non livré. Pour les trois villas de la fratrie, la facture pourrait rapidement grimper à 600 000 FCFA par jour en cas de résistance.
Cette décision, selon l’un de nos spécialistes à la rédaction, rappelle fermement aux promoteurs immobiliers du pays que le paiement intégral du prix par l’acquéreur crée une obligation stricte de délivrance conforme, et que le temps ne saurait effacer la responsabilité du constructeur face aux malfaçons de ses ouvrages.
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