Immobilier, La Marina BJ – Un local commercial à Maro-militaire, un bail signé en 2017, un loyer jamais révisé depuis neuf ans et deux parties incapables de s’entendre sur un nouveau montant. C’est sur ce terrain, à la fois banal et révélateur, que le Tribunal de Commerce de Cotonou a récemment rendu, un jugement provisoire qui mérite l’attention de tout acteur de l’immobilier commercial au Bénin. Non pas parce qu’il tranche définitivement le litige, mais précisément parce qu’il démontre, avec une clarté pédagogique rare, comment la justice béninoise construit le prix juste d’un loyer commercial quand les parties n’y parviennent pas seules.
En septembre 2024 selon les informations rapportées par notre journaliste contributeur Marc TODO, la succession de feu Anastase T., représentée par ses héritiers Côme et Kokovi Georgette T., informe son locataire, Léger Ange T. A., promoteur des Établissements ACLANGE, d’une réévaluation de son loyer mensuel. Le montant réclamé est de 252 000 francs CFA, contre les 180 000 FCFA inscrits dans le bail initial signé le 1er février 2017, soit une hausse de 40%.
La justification des héritiers du bailleur est solide sur le papier. Le quartier Maro-militaire, où est situé le local, a connu une transformation économique notable. Sa valeur commerciale a progressé de façon significative en moins d’une décennie. Le loyer, lui, n’a pas bougé d’un franc depuis l’entrée en jouissance du preneur. Pire, le contrat de bail prévoyait explicitement des révisions triennales, en février 2020, en février 2023, puis en février 2026, qui n’ont jamais été appliquées. La succession démontre même par le calcul que si le locataire avait respecté ses propres réévaluations à un taux de 9%, il serait déjà redevable de 233 110 FCFA par mois, bien au-dessus de sa propre contre-proposition.
Car le locataire, lui, ne refuse pas le principe d’une révision. Il en conteste le montant. Sa réponse, formulée en octobre 2024 est de 200 000 FCFA et pas davantage. Il invoque ses contraintes financières, l’état d’entretien constant et coûteux du local qu’il dit avoir entièrement rénové à ses propres frais à son entrée en jouissance, et l’absence de référence aux tarifs réellement pratiqués dans le voisinage immédiat pour justifier la somme réclamée par la bailleresse. Le désaccord est net, le dialogue est rompu et Il reste le tribunal pour départager les parties
Un droit prévu par l’OHADA
La succession du bailleur saisit le Tribunal de Commerce de Cotonou en décembre 2025, par acte d’huissier. Le fondement juridique de cette démarche est explicite selon Freddy S., agent locatif de Bénin Immo Connect citant l’article 117 de l’Acte uniforme de l’OHADA portant sur le droit commercial général. Ce texte, applicable dans l’ensemble des dix-sept États membres de l’Organisation pour l’Harmonisation en Afrique du Droit des Affaires, prévoit que lorsque les parties à un bail commercial ne parviennent pas à s’accorder sur le nouveau montant du loyer, la juridiction compétente peut être saisie par la partie la plus diligente pour le fixer. Ce même article précise les critères que le juge doit prendre en compte : la situation des locaux, leur superficie, leur état de vétusté, et le prix des loyers commerciaux couramment pratiqués dans le voisinage pour des baux similaires. Quatre critères objectifs, techniques, qui échappent par nature à l’appréciation subjective des parties. C’est précisément sur ce point que le jugement du 5 mai 2026 prend toute sa portée.
La troisième chambre de jugement de la Section I du Tribunal de Commerce de Cotonou, présidée par le juge Honeste DOHA et composée des juges consulaires Sonagnon Jean-Marie GUEDEGBE et Golda Akpé Brigitte ATOHOUN DAGBA, rend un jugement avant dire droit. Autrement dit, une décision procédurale qui suspend le fond du litige pour ordonner une mesure d’instruction préalable. Le raisonnement des juges est limpide. D’un côté, ils reconnaissent que la zone géographique concernée a effectivement connu une mutation économique notable et un accroissement significatif de l’achalandage, ce que ni la succession ni le locataire ne contestent. De l’autre, ils constatent qu’en l’absence d’éléments objectifs et vérifiables sur la situation exacte du local, sa superficie réelle, son état de vétusté et les loyers pratiqués dans le voisinage immédiat, ils ne peuvent pas fixer le nouveau loyer en toute connaissance de cause.
Le tribunal désigne Monsieur Philippe B. K. ODOUNTAN, expert immobilier agréé près la Cour d’appel de Cotonou, pour exécuter une mission en quatre volets précisément définis à savoir se rendre physiquement dans le local situé au carré n°582, lieudit Maro-militaire ; En décrire la situation exacte, la superficie et l’état de vétusté ; Rechercher les loyers commerciaux couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux similaires ; Déterminer, sur la base de ces éléments, la valeur locative mensuelle de marché du local. L’expert dispose d’un mois pour remettre son rapport détaillé au tribunal. Les deux parties ont été enjointes de lui fournir dans les meilleurs délais tous documents et renseignements utiles à l’exécution de sa mission. Sur la question des frais, le tribunal a tranché avec équité : chaque partie consigne 50 000 FCFA à la Caisse des Dépôts et Consignations du Bénin, soit 100 000 FCFA au total, avant le 12 mai 2026. La demande de la succession de mettre la totalité des frais à la charge du locataire a été écartée.
Des enseignements
Au-delà du cas d’espèce, ce jugement livre plusieurs enseignements pratiques pour l’ensemble des acteurs de l’immobilier commercial au Bénin d’après l’analyse des experts de l’agence de gestion locative Bénin Immo Connect (cliquez ici )pour La Marina BJ. Le premier enseignement selon la note d’analyse, est qu’une clause de révision dans un contrat ne vaut que si elle est appliquée. Le bail en question prévoyait explicitement des révisions triennales. Elles n’ont jamais eu lieu. Le Résultat est celui neuf années de statu quo, un écart de prix devenu abyssal et un litige judiciaire qui aurait pu être évité par une simple notification dans les délais contractuels. Le deuxième, le marché immobilier n’attend pas les contrats. Le quartier Maro-militaire s’est valorisé indépendamment de ce que prévoyait le bail. Un loyer figé dans un contrat ne reflète pas automatiquement la réalité économique d’une zone en mutation. C’est précisément pour cela que le droit OHADA a prévu un mécanisme judiciaire de rattrapage.
Le troisième, le juge ne fixe pas un loyer au doigt mouillé. Les quatre critères de l’article 117, situation, superficie, vétusté, prix du voisinage, demeurent une grille d’analyse rigoureuse qui impose une évaluation technique. C’est la raison d’être de l’expertise judiciaire qui est de dépasser les arguments des parties pour ancrer la décision dans la réalité du marché. Le dernier enseignement est que ni le bailleur ni le locataire ne gagne seul ce type de bras de fer. La succession réclamait 252 000 FCFA, le locataire proposait 200 000 FCFA. Le tribunal ne leur a donné raison ni à l’un ni à l’autre. Il a choisi la rigueur d’une évaluation indépendante plutôt que l’arbitrage subjectif entre deux positions.
Le rapport de l’expert ODOUNTAN est attendu dans le courant du mois de juin 2026. C’est lui qui déterminera, en définitive, le loyer que le Tribunal de Commerce de Cotonou retiendra pour ce local de Maro-militaire. Un montant qui pourrait se situer entre les deux positions des parties ou les surprendre toutes les deux. Ce qui est certain, en revanche, c’est que cette procédure aura mis en lumière une réalité que beaucoup de bailleurs et de locataires commerciaux au Bénin préfèrent ignorer : un bail commercial sans suivi rigoureux est une bombe à retardement. Et quand elle explose, c’est le tribunal qui ramasse les morceaux.
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